こんにちはー レノンです！
今回は、買ってはいけないマンションについてお話しします。僕は、老後に向けて終の住処としてマンションを購入しました。
その時に色々勉強したりたくさんの物件を見ていく中で、マンション選びには資産性と快適性の両方を考える必要があるとの思いに至りました。
その経験を踏まえて、僕が勝手に考える買ってはいけないNGマンション10選を、10位から1位まで順にお話しします。
10位 フローリング禁止・ペット禁止のマンション
階下への音の影響を減らすために、メインフロアをカーペットにした建物が建てられていたことがあります。この場合、管理組合の規約でフローリング禁止になっている場合があります。
現在、多くの人のメインフロアへのニーズはフローリングですが、規約に禁止のある物件はフローリングに変更することができません。
また、ペットブームの中、ペット禁止の規約があるマンションもあります。これも敬遠される場合があり、資産価値としては低下していきます。
また、ペットを買いたい人にとっては快適性も良くないですよね。
ペット禁止は寂しいな9位 事務所利用可能なマンション
事務所利用可能なマンションは、不特定多数の人が出入りするのでセキュリティー的に問題があります。ポストの名前を見るとある程度確認できます。快適性の観点から出来るだけ避けた方が良いと思いますよ。
事務所の入ったマンションイメージ8位 旧耐震 or スラブ下に配管貫通するマンション
旧耐震のマンションは、これから大震災が起きた場合の不安が高くなります。また、住宅ローン減税などの各種税制優遇が受けられません。
そして、旧耐震基準というだけで住宅ローン審査に通り難いこともあります。これからは新耐震の中古マンションが増えてきますから、資産価値としてはさらに低下することが考えられます。
さらに、古いマンションでは、排水管が階下のスラブ（コンクリート）を貫通して配管されている物件があります。
万一漏水が発生した場合に、修繕業者や管理組合だけでなく、階下の住民にも修繕調整が必要になってしまい、とても修繕がやりづらいです。
リフォーム物件などでも、見た目が綺麗になっていても、スラブ貫通の排水管の付け替えはしないことも多いです。その場合、配管が古いままに使用されることになり、さらに将来の漏水の可能性が高くなります。
新しめのマンションでは、スラブ上で配管を曲げてPS（パイプスペース）まで持っていきますのでこのような心配はありません。
築年数の古いマンション購入を検討されている方は、この点は注意してください。
7位 小規模のマンション
一般的に小規模マンションと言われている30戸以下の物件は、将来的に一戸あたりの修繕積立金が高くならざるを得ないです。資産性の面ではマイナスです。さらに管理組合の役員がすぐ回ってきて面倒ですよ。
6位 庭付きの部屋
庭付きの部屋は1階であることが多いです。上層階より比較的安価に購入できるものの、資産性・快適性を考えると問題です。
多くの人のマンション選びの条件上位に眺望の良さを挙げています。セキュリティー面からも敬遠されがちです。そのため上層階より「売れにくい」＝「価格が下がりやすい」です。
また、高齢になるにつれて1階であることは段差がなくメリットになることもあります（ただしエレベーターがあれば大きなメリットではない）。
しかし、デメリットも多いです。例を挙げると、眺望が悪い。日当たりが悪い。断熱効率が低い（床下から冷気）。湿気が多い。虫が多い。庭の手入れが大変（花壇作りが大好きな人は別ですが）。庭作業時の音が上階への騒音になる。水害による浸水可能性がある。セキュリティー性が低い。
など、多くのデメリットがあるのでおすすめしません。
僕も、以前は庭付き一戸建てに住んでいたのですが、庭の雑草引きや草木の手入れには手を焼きました。若い時ならまだしも、おじさんとなった今ではもうやりたくありませんし、当然これからも真っ平です（笑）。
5位 機械式駐車場のあるマンション
機械式駐車場は、維持メンテ費用が高額になります。メンテ費は利用者の使用料から捻出する仕組みが多いですが、マイカー保有率が低下傾向にありますので、中古マンションは駐車場稼働率が低いマンションが増えています。
稼働率が下がると、費用が捻出できず、しっかりメンテされていないことになります。こうなると、管理状態の悪いマンションと見られ、資産価値の低下につながります。
また快適性の観点でも、機械式駐車場は、出入庫に時間がかかります。
物件選びについては、出来れば機械式では無い自走式駐車場の物件を選びましょう。機械式の場合は、稼働率とメンテナンス状態も確認が必要です。
僕は立地が良くて購入したいマンションがありましたが、稼働率が低くメンテが行き届かない機械式駐車場を見て、諦めた経験があります。
4位 眺望ゼロの部屋
多くの人がマンション選びのポイントに眺望の良さをあげています。特にメインバルコニーの前に建屋がある物件は売れません。
また、眺望の良いマンションはそれだけで快適性がグンと上がります。
これについては、今だけではなく、これから前に大きな建物が建つ可能性がないのかどうかも確認が必要です。
僕が、今のマンションを購入したのも、メインバルコニーからの眺望の良さが決め手になりましたよ。
3位 タワマン
タワマンはタワマンというだけで一見すると資産価値が高そうです。実際、人気がありますね。でも、タワマンは立地が良いから資産価値が高いんです。一方でデメリットも多いので注意が必要です。
戸数が多いので1人あたりの修繕積立金は戸数で分割できて、一見安くなりそうですが、それにも増して、高層用のエレベーターや外壁等の修繕費用がとても高いので、一戸あたりの修繕積立金も高額になります。また、豪華な共用設備のある物件は維持・メンテ費が高額ですので、修繕費用もさらに高額になってしまいます。
また、タワマンのデメリットは待ち時間の長さ（エレベータの待ち時間・部屋から外へ出る時間・機械式駐車場の待ち時間・宅配便の待ち時間等）です。
また、下層階・中層階・上層階に金額さも大きいのでヒエラルキーがあり、管理組合での話し合いが纏まり難いです。
僕はこの点からタワマンはあえて選択肢から外しました。
あるタワマンに見学に行った時に、駐車場の待ち時間平均20分と聞いて、びっくりしました。急いでいる時など、どうするんでしょうか？
タワマンイメージ2位 管理状況が悪い or 自主管理のマンション
管理状態の違いは、今は物件価格に影響していません。しかし、『マンション管理適正化法改正』により、管理状態が悪いマンションは、将来的な資産価値の下落につながってくることが想定されます。もちろん住み心地も悪くなりますしね。
また、管理会社に委託せず、自主管理するマンションは、運営が難しく煩雑な業務をこなす必要があります。
また、素人管理になりがちで、まともな長期修繕計画ができていない場合も多いようです。その場合は、銀行の融資も難しくなります。
僕もこの物件に出会いましたが、自主管理はなんだか大変そうで検討の除外としました。
しっかり修繕しているマンションイメージ1位 バス便のマンション
不動産価格は、一部の都心部を除けば、全国的に下落傾向が続いています。
立地の良くないマンションは割安で購入できます。一方で、多くの人が立地（利便性の高い駅近）を重視する傾向が高まっていますし、高齢化でさらに加速すると思われます。
ですから、バス便のマンションは将来の資産性が下がる可能性が高いです。さらに人口減少でバス便が廃線されれば資産性は大きく下落します。
全国的に人口減少が進む中、市町村は、市街化区域を特定してそこだけに重点的に公共施設を充実させる都市計画を立てています。
高齢になると、駅近マンションで買い物・病院・学校・公共施設の利用がし易いことが、これまで以上に重要になってくることが想定されます。
よって、バス便のマンションは除外した方が無難です。
以上、僕が勝手に考える買ってはいけないNGマンション10選でした。
最後に
完全自動運転の車が、『郊外の高齢者が行きたい場所にすぐ運んでくれる』という未来は、少しずつ近づいて来ています。
トヨタが計画中のウーブンシティも、まずは完全自動運転の車だけで街を作るという実証実験の段階です。
でも、自動運転のついていない車と自動運転の車の両方が街中を走っている以上は、完全な自動運転は実現しないはずです。
ですから完全自動運転の世界が完成するまでは、まだまだ時間がかかると思います。
となると、最も重要なマンション選びのポイントは、普段の買い物や病院などの各種の街の施設が充実している利便性の高い駅の駅近マンションを選ぶことだと思います。
ここだけは外さずに選ぶことが大切です。
トヨタのWovenCity計画（トヨタイムスより）
完全自動運転車の世界
